Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf: Haus mit Arbeitszimmer verkaufen – ohne Steuern zu zahlen

Wer sein selbst genutztes Privathaus verkauft, braucht für den dabei erzielten Gewinn keine Steuern zu zahlen. Auch nicht für den Anteil am Veräußerungsgewinn, der auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt. So entschieden mehrere Finanzgerichte, zuletzt das in Baden-Württemberg (Az.: 5 K 338/19).

Betroffen davon sind Steuerzahler mit Gehalts- oder Vermietungseinkünften, wenn sie ihr Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren verkaufen. Und wenn das Finanzamt das Büro zu Hause akzeptiert hat: etwa für den Unternehmer, der dort seine Mietshäuser verwaltet, für den Junior-Chef, der als Leiter des Außendienstes keinen Arbeitsplatz in der Firma hat, oder für die Ehefrau des Unternehmers mit ihrem Job als Lehrerin.

Sie dürfen von den anteiligen Aufwendungen für den häuslichen Arbeitsplatz (etwa Abschreibungen, Zinsen, Grundsteuer) maximal 1250 Euro pro Jahr als Werbungskosten abziehen. Umso ärgerlicher, dass die Finanzämter beim Verkauf den anteiligen Gewinn des Arbeitszimmers ermitteln und dafür Steuern verlangen. Begründung: Das Zimmer werde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Finanzgerichte dagegen lehnen eine Aufteilung von privatem Wohnraum und Arbeitszimmer ab. Somit sei der Verkauf des selbst bewohnten Eigenheims komplett steuerfrei. Das letzte Wort hat der Bundesfinanzhof (BFH). Wer in dieser Sache mit dem Finanzamt streitet, sollte Einspruch einlegen mit Hinweis auf das BFH-Verfahren (Az.: IX R 27/19).

Vorsicht: Wenn Unternehmer oder Freiberufler das zu Firmenzwecken genutzte Heimbüro bei der Steuer geltend machen, gehört es regelmäßig zum Betriebsvermögen. Somit sind anteilige Verkaufsgewinne stets steuerpflichtig.

Vorteilsrechnung

Ein angestellter Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH erwirbt 2012 für sich und seine Familie ein Einfamilienhaus für 1 Million Euro. Er richtet sich ein Arbeitszimmer ein mit einer Grundfläche von rund 10 Prozent des Hauses. Das Finanzamt akzeptiert den laufenden Steuerabzug der anteiligen Kosten. 2020 verkauft der GmbH-Chef das Haus für 2 Millionen Euro. Die Behörde verlangt Steuern auf den Verkaufsgewinn, der auf das Arbeitszimmer entfällt, also auf 100.000 Euro. Die Rechnung zeigt die Steuerlast:

aufgezeichnet von Reinhard Klimasch